ENTENDA
Um edifício não é apenas um objeto acabado, uma mercadoria, ou mesmo um volume na paisagem.
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Ele é uma realização social que possui utilidade e um valor econômico, sendo planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo. Mas para que esta expectativa seja concretizada, torna-se essencial adotar medidas de manutenção que valorizem esse bem, aumentando sua vida útil e garantindo o bom desempenho.
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Com a intenção de conferir maior garantia ao sistema construtivo, é recomendável aos condomínios que contratem uma inspeção predial que faça um rigoroso check-up da edificação. Este check-up é essencial para identificar possíveis irregularidades que possam lesar a qualidade da edificação, independentemente de terem sido realizadas manutenções, pois o simples desgaste natural da edificação exige averiguação, principalmente após um período médio de 20 (vinte) anos.
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A inspeção deve ser detalhada, desde o telhado, passando pelas instalações elétricas e hidráulicas, até as demais áreas do edifício, e deve ser realizada por profissionais qualificados. É importante lembramos que os profissionais, além de legalmente habilitados pelas suas respectivas entidades de representação, devem ser especializados em diagnósticos.
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O check-up tem como escopo principal garantir a identificação de todas as necessidades existentes no edifício, facilitar o planejamento das ações corretivas que se façam necessárias, e consolidar todas as informações a serem repassadas pelo síndico e corpo diretivo aos demais condôminos. Desta forma garantimos que todos os aspectos relevantes sejam analisados, tornando o processo de tomada de decisão eficiente e assertivo.
Com o resultado da inspeção, a administração poderá planejar a manutenção, seja ela preventiva ou corretiva, conferindo-lhe, ainda, tempo para solicitar e comparar orçamentos e qualificação dos fornecedores e/ou prestadores de serviços.
O ideal é que a estratégia de manutenção, sempre que possível, seja do tipo preventiva, pois a gestão das atividades de manutenção não podem ser apenas uma resposta aos problemas observados, mas sim uma ação programada dos possíveis futuros problemas.
Estratégias de Manutenção
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Manutenção Preventiva
É uma manutenção planejada, que se baseia na realização de revisões periódicas.
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A ideia central é reduzir ao máximo os problemas, evitando as falhas ou perda do desempenho, obedecendo um plano previamente elaborado.
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Ela depende diretamente de informações a respeito da edificação, sendo alimentados por históricos de manutenção e avaliações das instalações através de rotinas periódicas e de vistoria de inspeção predial.
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Procedimentos regulares e programados de manutenção são essenciais para a conservação e eficácia da edificação e evitam o surgimento dos problemas e deterioração inesperadas, permitindo previsão segura de gastos periódicos.
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Manutenção Corretiva
Foi a primeira estratégia de manutenção a ser adotada pelo meio profissional, esta pode ser definida pelo ciclo “esperar quebrar para consertar”, ou seja, o reparo ocorre após a ocorrência da falha.
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Constitui a forma mais cara de manutenção quando encarada do ponto de vista global do sistema. Esse tipo de manutenção gera a falsa noção de economia, porém geralmente o custo após a falha é muito maior devido a compra de material e contratação de profissionais em caráter emergencial.
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É impossível eliminar completamente este tipo de manutenção, em vista da imprevisibilidade de certos eventos, entretanto existem ações a fim de reduzi-las, tal como, atuar com rapidez e proficiência em todos os casos de defeitos previsíveis.
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Podemos classificá-la de duas formas distintas:
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Manutenção Corretiva Planejada – Correção que se faz em função de um acompanhamento preditivo. Esta deve ser calçada em estudos técnico-financeiros.
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Manutenção Corretiva Emergencial – Correção de falha de maneira aleatória, ou seja, é a manutenção atuando de forma impulsiva. Caracteriza-se pela ação, sempre após a ocorrência da falha.
Tipos de Intervenções
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Conservação
Atividades simples, de operação diária, como limpeza e remoção de resíduos, nem sempre são consideradas como atividades de manutenção, no entanto, tais atividades são importantes quando integradas aos demais tipos de manutenção e contribuem para obtenção de bons resultados na conservação do ambiente construído.
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Reparação
É a atividade preventiva ou corretiva, realizada antes que o edifício ou seus sistemas atinjam o nível de desempenho mínimo aceitável, estabelecendo ainda, que não ultrapassa o nível de qualidade originalmente construído.
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Restauração
Conjunto de atividades corretivas que são realizadas quando o elemento está abaixo do nível mínimo de qualidade aceitável, visando recuperar a imagem, a concepção original ou o momento áureo da história da edificação em questão. Também deve-se ressaltar que neste tipo de intervenção não se ultrapassa o nível de qualidade originalmente construído.
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Modernização
O conceito de manutenção de edifícios não pode ser definido apenas no objetivo de manter as condições de desempenho originais, mas também em acompanhar a dinâmica das necessidades dos seus usuários, assim, quando falamos em modernização pode-se entender que está sendo superado o desempenho original da estrutura. Esse processo auxilia na redução dos gastos de consumo, além de atrair novos investidores e retarda sua obsolescência, aumentando sua vida útil.